Bonus ‘prima casa’ salvo nonostante l’immobile posseduto ma non dichiarato

Immobile posseduto ma non dichiarato: ciò non basta, checché ne dica l’Agenzia delle Entrate, per revocare le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. Necessario, difatti, precisano i giudici (ordinanza numero 29262 del 5 novembre del 2025 della Cassazione), valutare il peso specifico della dichiarazione mendace, ossia prendere in esame la possibile inidoneità abitativa dell’immobile volutamente occultato.
Scenario della vicenda è un piccolo Comune nella provincia di Milano. In quel contesto, difatti, l’Agenzia delle Entrate entra in azione per sanzionare una contribuente con un avviso di liquidazione dell’imposta di registro per decadenza dalle agevolazioni della prima casa, avviso frutto della constatazione che la contribuente ha dichiarato nel rogito notarile di compravendita di non possedere altre abitazioni nel Comune, mentre è risultata titolare esclusiva di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune.
Tale dichiarazione viene considerata mendace dall’Agenzia delle Entrate, portando alla revoca delle agevolazioni fiscali riconosciute all’atto del rogito e alla liquidazione di imposte maggiorate e sanzioni. E questa valutazione è condivisa dai giudici tributari, per i quali la dichiarazione mendace osta alla concessione delle agevolazioni fiscali, indipendentemente dall’eventuale inidoneità abitativa dell’immobile già posseduto dalla contribuente, la quale, dal canto proprio, si era giustificata sostenendo che l’immobile già posseduto è inidoneo alle esigenze abitative della famiglia, oltre ad essere indisponibile per locazione e affermando perciò la possibilità di fruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, anche in presenza di un altro immobile inidoneo.
Col ricorso in Cassazione la contribuente contesta sia l’operato dell’Agenzia delle Entrate che le valutazioni dei giudici tributari. A suo dire, difatti, si è commesso un clamoroso errore, affermando la decadenza dai benefici fiscali per l’acquisto della prima casa e, in tale ottica, valorizzando quale unico elemento dirimente la dichiarazione mendace circa l’impossidenza di altri immobili, senza nessuna valutazione di merito sull’idoneità dell’immobile da lei già posseduto alla luce delle sue esigenze familiari.
Questa obiezione è assolutamente convincente, secondo i magistrati di Cassazione, i quali, perciò, ritengono ancora ipotizzabile la conferma – su cui dovranno nuovamente pronunciarsi i giudici tributari di secondo grado – delle agevolazioni ‘prima casa’ in favore della contribuente.
Chiara la questione centrale nel contenzioso: valutare il concetto di dichiarazione mendace, nell’ottica della disciplina in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Tale disposizione normativa prevede, rilevano in premessa i giudici di Cassazione, che sono dovute, in caso di dichiarazione mendace, le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30 per cento di quelle stesse imposte.
In generale, per dichiarazione mendace deve intendersi qualsiasi richiesta di fruizione del beneficio in difetto delle condizioni, soggettive ed oggettive, previste dalla legge. E proprio su tale ultimo elemento, ossia sulle condizioni soggettive e oggettive, va precisato che il requisito della impossidenza di altro fabbricato, o porzione di fabbricato, destinato ad abitazione sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove il soggetto deduca e dimostri che (questo) non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze. Ragionando in questa ottica, quindi, è stata adottata l’espressione chiarificatrice di fabbricato, o porzione di fabbricato, idoneo ad abitazione, ovvero quella equivalente di casa d’abitazione.
In altri termini, all’espressione “idoneità ad abitazione” deve essere attribuita un’accezione non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che, per la valutazione di tale idoneità, occorre apprezzare le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto, precisano i magistrati.
Di conseguenza, il requisito dell’applicazione della riduzione fiscale ricorre anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia, e, perciò, chi abbia il possesso di altra casa valutata come non idonea all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (inabitabilità, ad esempio) che di natura soggettiva (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative, ad esempio) può ugualmente godere dell’agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa.
Tirando le somme, la dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione, ai fini del godimento del beneficio fiscale, deve intendersi come impossidenza di una casa idonea all’uso abitativo, sia sotto il profilo soggettivo sia sotto quello oggettivo, sanciscono i giudici di Cassazione, i quali aggiungono che, invece, la mera proprietà di una casa di abitazione nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato non determina di per sé il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza ai fini dell’applicazione della agevolazione fiscale, qualora l’immobile già posseduto da colui che chiede l’applicazione del beneficio non sia idoneo all’uso abitativo, sotto il profilo soggettivo o sotto quello oggettivo.
Applicando questa prospettiva alla vicenda in esame, è evidente, secondo i magistrati di Cassazione, l’errore compiuto in secondo grado, errore consistito nell’aver ritenuto sufficiente ad integrare il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza, ai fini del godimento dell’agevolazione fiscale, il solo dato oggettivo che contribuente avesse già la proprietà di altro immobile nel medesimo Comune ove è ubicato quello acquistato, indipendentemente dalla sua eventuale inidoneità a fini abitativi. Ma tale dato oggettivo non costituisce condizione di per sé ostativa alla fruizione del beneficio fiscale, fermo restando, chiosano i giudici di Cassazione, l’onere in capo alla contribuente di provare la pretesa inidoneità a fini abitativi dell’immobile già posseduto.